Строитель XXI века :: Персональный сайт Сергея Руденко

Строитель XXI века

ИНТЕРВЬЮ

— Рынок недвижимости называют одним из самых непрозрачных секторов экономики. Почему, по вашему мнению?
— Этот сектор нельзя назвать непрозрачным. Если есть документы — пожалуйста, строй и развивайся. Но сложности, конечно, есть. Например, на этапе создания проекта могут возникнуть сложности с оформлением договора аренды на землю, со сбором и прохождением в соответствующих инстанциях всех разрешительных документов. Также девелопер может столкнуться с непрофессионализмом проектировщиков или застройщика. Это факторы, которые влияют на риск. Если девелоперская компания имеет опыт работы на рынке, работает профессионально, то она справляется со всеми сложностями.

— Каковы составляющие стоимости квадратного метра жилой недвижимости?
— Основная составляющая — это спрос. У нас востребовано всё, спрос колоссальный, поэтому рост цен на жильё будет продолжаться ещё несколько лет. Себестоимость не показывает полной картины, потому что она не сильно отличается для здания в центре города и на окраине. Однако цены растут быстрее именно в центре города, поскольку спрос здесь больше. Но само строительство — это не вся себестоимость. При расчёте себестоимости проекта необходимо также учитывать стоимость приобретения прав на земельный участок, работу маркетологов и консалтинговых компаний, стоимость услуг архитекторов и согласование, стоимость прокладки коммунальных и инженерных сетей, отчисления в бюджет города (которые, кстати, всё время увеличиваются), а также многое другое.
— Говорят, что для получения документов на строительство нужно давать взятки городским чиновникам. Эта проблема для вас актуальна?

— Сегодня на рынке действуют профессиональные юридические компании, которые берут на себя всю работу по подготовке и прохождению документации по проекту. Мы работаем с такими компаниями. Кроме того, у нас есть собственные юристы, которые помогают решать множество сложных вопросов. Да и в обязанности архитектора входит в некоторой мере обеспечение прохождения проектной документации через соответствующие органы.

— А можно ли получить землеотвод в Киеве вообще без взяток?
— Да, можно. К примеру, здание можно спокойно купить и затем переоформить на себя землю, на которой оно стоит.

— Несколько месяцев назад застройщики утверждали, что процесс землеотвода был приостановлен после вступления в должность мэра Леонида Черновецкого. Производятся ли землеотводы сейчас?
— Землеотводы проводятся, рынок движется. Сложность одна — с самого начала Киевсовет оказался в центре политического противостояния. И пока политики решают свои проблемы, многие актуальные вопросы оказались заморожены. Но проблем с землеотводом нет, поскольку механизм работает.

— Как вы можете повлиять на ситуацию в киевской власти? Ведь ваша партия «Европейская столица» не смогла провести своих депутатов в Киевсовет.
— Ну, как повлиять… Как гражданин, я могу через пять лет проголосовать за других депутатов… К сожалению, за нас, наши принципы и идеи киевляне не проголосовали, предпочтя другие. Правильный ли это был выбор — мне судить сложно.

— Ваша компания активно начала вкладывать деньги в проекты с недвижимостью в областных центрах Украины. Вас «выдавили» со столичного рынка?
— Мы в Киеве тоже активно развиваемся. А в регионы мы пошли, поскольку это соответствует стратегии компании. Спрос на недвижимость с каждым годом растёт. Киев в этом на несколько лет опережает другие крупные города. Всё, что есть в столице, будет в областях через какое-то время. А мы всегда хотим быть первыми. В городах-миллионниках и полумиллионниках есть перспектива. А «выдавливания» не было и нет. Крупные компании не «выдавливали» мелких ни при старой, ни при новой власти. Всё зависит от того, насколько профессионально компания подходит к делу.

— А со стороны россиян ощущаете конкуренцию? Например, в Киеве уже начала работать российская строительная корпорация «Интеко».
— Очень много зарубежных компаний пытались зайти на украинский рынок и потерпели неудачу. Им пока сложно здесь работать, поскольку у нас устаревшее законодательство, мало инвестиционных конкурсов. Если бы участки выставлялись на конкурс, тогда более качественные инвесторы могли себе позволить участвовать в приобретении земли. Вся Украина действует по старой методике землеотводов. Что касается российских компаний, то в Киев действительно «вошли» такие компании, как «Интеко», «Система Галс», «Миракс».

— Немало киевлян обожглось на мошенничестве учредителей компании «Элита-Центр». Зреют ли сейчас похожие ситуации?
— Такая ситуация может повториться. В России в прошлом году цены на жилье поднялись на 50-60%. Это было связано с массой проблем, таких же, как с «Элита-Центром». Правительство ужесточило правила продажи, а затем вообще запретило продавать квартиры в домах, которые ещё не построены. В итоге произошло резкое снижение предложения — и цены на жилье подскочили. У нас еще этих проблем нет. Мы отстаем на 3-4 года, у нас только одна «Элита-Центр». А в Москве их были уже десятки. И пока эти случаи не повторятся у нас несколько раз, на это будут смотреть сквозь пальцы. Должной реакции на случай с «Элита-Центром» не было. К сожалению, проблема лежит в плоскости законодательной базы. Невозможно проконтролировать добросовестность девелоперов и строителей. Именно поэтому Украинская строительная ассоциация выступает с идеей законопроекта о создании саморегулирующих организаций, которые бы и занялись решением данной проблемы. А именно — осуществляли полный контроль за деятельностью строительных и девелоперских компаний и не позволяли бы доводить до подобных ситуаций.

— Разве могло такое масштабное мошенничество как «Элита-Центр» оставаться неизвестным властям, правоохранительным органам?
— Сегодня — сомневаюсь, что власти могли и могут это проконтролировать. Если бы всё происходило на конкурсной основе, тогда можно было бы контролировать платёжеспособность инвесторов, чёткие сроки строительства. Чтобы всё проводилось через банки, договора фиксировались в администрации, чтобы одни и те же квартиры не продавались по много раз. Но пока этого нет. Только когда клюнет жареный петух в одно место, тогда люди задумаются. А надо задуматься уже сейчас. Ещё раз акцентирую внимание на том, что решение подобных вопросов и проблем возможно за счёт создания саморегулирующих организаций. Кстати, мы можем использовать положительный опыт, который имеет в этом плане Россия.

— Почему так часто задерживаются сроки сдачи домов?
— В первую очередь это связано с неплатёжеспособностью застройщика. Любой строитель хочет построить быстрее, заработать деньги и уйти. А когда денег нет, то и торопиться некуда. Вторая причина — строительные компании не всегда работают качественно, что влечёт конфликт с девелопером, который отвечает за конечный результат. И поэтому начинаются взаимные разбирательства, а сроки затягиваются. И третья причина — неожиданности на участке в виде сложных гидрогеологических условий, чего вовремя не было выявлено. Есть и множество других, индивидуальных причин.

— Действительно ли 50% столичного рынка недвижимости — это спекулятивная недвижимость, в которую вкладывают средства в надежде на рост цен?
— Многие вкладывают в недвижимость, потому что это выгодно. Такие люди составляют от 25% до 50% покупательской среды. Сегодня выгоднее вложить в недвижимость, поскольку процентные ставки в банке на порядок ниже. Однако не все покупают для того, чтобы перепродать в будущем. Квартиры покупают и для детей или, как говорится, «на чёрный день». Квартиру можно «потрогать», а деньги в банке — нет.

— Когда же лопнет этот спекулятивный пузырь?
— В ближайшие 5-7 лет падения цен на недвижимость не предвидится. В СССР строились «сталинки», «хрущёвки», потом панельные дома. Людям после войны негде было жить, строили быстро. Эти здания были рассчитаны на короткий период эксплуатации — 25-30 лет. Их надо сносить и строить новые. В Украине более 70% людей живёт в городах, поэтому проблемы с жильём колоссальные. Жилья строится значительно меньше, чем нужно. А спрос порождает предложение и цену. У нас были подрядчики — сейчас модно их называть девелоперами — «Київміськбуд», «Житло-Інвест». Сегодня их подпирает большое количество новых современных девелоперских компаний. Кроме того, раньше они бесплатно получали землю под застройку, а сейчас площадей становится всё меньше. Более того, сейчас появились новые классы жилья, в которых им тяжелее конкурировать с девелоперами новой волны. Эти застройщики привыкли строить жильё эконом-класса, тогда как сейчас появился спрос на жильё бизнес-класса, премиум-класса. В этом направлении они мало работают.

— Что вы посоветуете сейчас тем, кто раздумывает, что делать с недвижимостью?
— Я советую покупать, и как можно больше. Это очень ликвидный, хороший вклад. Рост цен на жильё в ближайшие 5-7 лет будет большим, чем банковские проценты.

— Недавно газеты писали о том, что «Київміськбуд» выбросил на рынок жильё, которое придерживал к весеннему подъёму цен, и предположили, что подъём цен отменяется.
— Цены будут расти и дальше. Как я уже говорил, это обусловлено огромным спросом, существующим на столичном рынке жилья. По сути, качественное жильё в столице — дефицит. А методы борьбы с дефицитом выработаны уже давно. Надо больше строить — тогда и цены будут меньше.

— Где вы сами живёте — в Киеве или за городом?
— Я живу в Киеве. Но у меня есть и небольшой домик за городом, где я живу летом.

— А недвижимость за границей у вас есть?
— Не вижу целесообразности в таких приобретениях. Я не летаю туда так часто. Проще снять любую, даже первоклассную гостиницу, нежели иметь квартиру. В Украине вложения на порядок выгоднее, насыщенность рынка очень низкая.